EXPERTISE IMMOBILIÈRE

  Evaluatation de la valeur vénale d'un bien 

QU'EST CE QU'UNE EXPERTISE IMMOBILIERE ?

L' Expertise Immobilière est un rapport établi par lequel un professionnel engage sa responsabilité, donnant un avis de valeur après une analyse dans un document officiel afin de se positionner dans le cas d’un désaccord ou pour une formalité officielle.

Celle ci repose sur les  compétences et les connaissances de l’Expert. Il réalise une Expertise Immobilière grâce à son savoir-faire en matière d’immobilier et à une méthodologie rigoureuse qu'il a obtenu par une formation.  Ce rapport formel et impartial est toujours suivi d’une analyse explicative, il se base sur des recherches approfondies en Mairie, sur des sites référents, sur ses propres expériences ou par le biais de son réseau. 

L’Expert Immobilier est protégé autant par la responsabilité civile d’exploitation que par la responsabilité civile professionnelle.

Lors de la visite du bien, l’Expert analysera sur place la valeur comparative à celle du marché, la composition et l’environnement.

Il dispose d’une base de données composée de références réelles de biens immobiliers vendus dans le secteur concerné. 

L'analyse se poursuit au cabinet où l’Expert immobilier travaillera sur les différents documents mis à sa disposition (fiche cadastrale, servitudes éventuelles, titre de propriété, fiche d’immeuble, bail, procédures et règlement de copropriété, diagnostics immobiliers…) indispensables à une étude fiable.

L’Expert sera ensuite en mesure de rédiger un rapport d’Expertise Immobilière minutieux, rendant des conclusions précises.

Suivant le type d’expertise et le type de bien immobilier (maison, villa de prestige, appartement...) le rapport comportera divers éléments obligatoires, comme :

  • la définition de la mission qui lui a été confiée,

  • le type de bien immobilier concerné,

  • la description de la situation géographique et son environnement,

  • la description détaillée physique et technique du bien,

  • l’affectation et l’état d’entretien,

  • le contrôle exact des superficies,

  • l’étude urbanistique,

  • l’étude juridique et fiscale,

  • le constat éventuel et la recherche des servitudes,

  • l'appréciation qualitative du bien concerné,

  • l'étude du marché local composée d’éléments comparatifs,

  • les méthodes utilisées et leurs applications, 

  • l'évaluation finale qui se réfère à la moyenne des méthodes,

  • les observations de l’Expert,

  • la conclusion précise.

L’Expertise Immobilière, qui sera ensuite remise au client, fait suite à une méthodologie répondant à des engagements clairs pris dans la Charte de l’Expertise et matérialisée par différentes visites, entrevues et analyses.

LES METHODES DE L'EXPERTISE

Pour les appartements :

  • Méthode par comparaison : Elle est utilisée pour établir une valeur vénale d'un bien en la comparant à un ou d'autres biens de même nature.... La valeur vénale d'un bien hors droits est calculée en multipliant la surface par la valeur vénale au m².

  • Méthode Hédoniste : Le prix est défini selon l’année de construction, le volume des surfaces habitables, le nombre de pièces, les standards de qualité, les travaux d’entretien, la vue, la distance par rapport aux transports publics, à l’école et autres commodités entrant en ligne de compte.  

  • Méthode par la capitalisation : Elle est basée sur le constat que la valeur d'un bien est en relation avec le revenu qu'il procure (ou peut procurer). Le taux de capitalisation se définit comme le rapport entre le revenu d'un immeuble et la valeur vénale moyenne dans le secteur.

C'est la moyenne de ces trois méthodes qui permet de définir le prix au plus juste. 

LA DIFFERENCE ENTRE UN AVIS DE VALEUR ET UN RAPPORT D'EXPERTISE 

En matière d’estimation, le rapport d'expertise et l'avis de valeur sont deux choses différentes.

En effet, une Expertise Immobilière est un avis technique, économique, juridique et fiscal rédigé par un expert indépendant qui engage sa propre responsabilité, dans un rapport détaillé, formel et officiel. L’Expert a pour mission d’établir la valeur vénale c’est-à-dire le prix que l’on peut espérer obtenir lors de la vente d’un bien dans un délai raisonnable et dans des conditions normales de marché.

 

Seul un Expert qualifié et agréé est apte à apprécier correctement les principaux facteurs qui déterminent cette valeur. Pour ce faire, il a à sa disposition de nombreuses méthodes qui forment « les usages de la profession » consacrés au fil du temps par la jurisprudence et s’imposant dès lors à tous.

A contrario, l’avis de valeur est un acte de conseil dressé par un agent immobilier qui n’engage pas sa responsabilité sur la valeur indiquée. Le document ne revêt qu’une portée limitée. Attention car dans un marché à forte concurrence tel que celui de Monaco, les agents immobiliers ont tendance à surévaluer les biens pour rentrer des mandats de vente, souvent sans résultat à la clef.

 

 

QUAND DEMANDER UNE EXPERTISE IMMOBILIERE ?

 

Nos expertises ont une valeur juridique légale lors de :

  •     Vente ou acquisition Immobilière

  •     Divorce,

  •     Succession

  •     Partage

  •     Donation

  •     Demande de Prêt Immobilier

  •     Déclaration d'Impôt sur la Fortune (ISF)

  •     Litiges fiscaux ou judiciaires

  •     Montant ou révision d'un loyer

  •     Apport Immobilier en Société.

LA RESPONSABILITE DE L'EXPERT

L'expertise est réalisée de façon impartiale et indépendante. Elle détermine la valeur de marché exacte de votre bien immobilier en respectant les standards et principes déontologiques propres à la Charte Internationale des Experts immobiliers.

 

Par un rapport formel et officiel qu’il remet à son donneur d’ordre, l’Expert engage sa responsabilité. C’est pourquoi si un Expert voit son impartialité remis en cause ou s’il ne s’estime pas compétent pour estimer tel ou tel droit ou bien immobilier, il doit se récuser qu’il s’agisse d’expertise amiable ou judiciaire.

En cas de carence du client dans la communication des pièces à fournir (titre de propriété, PV d’assemblée...) pour mener à bien sa mission, l’Expert devra mentionner dans son rapport «des réserves» conformément aux mentions de la Charte de l’Expertise.

Le cabinet 3³ engage sa responsabilité en vous remettant un rapport d’expertise issu d’une analyse technique et économique approfondie.

Les missions, parfois délicates de l’Expert demandent des compétences techniques (construction, connaissance des bâtiments…) et juridiques (urbanisme, cadastre…).

L’Expert a obligation de contracter une assurance Responsabilité Civile Professionnelle dans le cadre de ses missions. 

 

MISSIONNER UNE EXPERTISE IMMOBILIERE

Conformément à la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, un ordre de mission est établi au préalable entre le donneur d’ordre et l’Expert Immobilier.

 

On trouvera dans ce contrat  :

  • le nom du donneur d’ordre et du propriétaire du bien,

  • l’objet de la mission,

  • la désignation complète du bien immobilier (commune, adresse, type de bien, cadastre,…), 

  • la nature de la mission d’expertise (valeur vénale, valeur locative,…),

  • l'étendue de la mission et ses exclusions,

  • son but (financement, partage, donation, succession, divorce, déclaration fiscale,….),

  • la liste des documents à communiquer et ceux remis,

  • les honoraires,

  • les délais de remise du rapport,

  • la responsabilité de l’Expert et son assurance,

  • la législation et prescription,

  • les clauses compromissoires s'il y a lieu,

  • l'attribution de juridiction,

  • la confidentialité.

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